匍匐前进,郑州楼市2021研判

浏览:3853   发布时间: 08月29日

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最近接到很多郑州和地市购房客户的咨询。

核心问题包括:

1、郑州下半年的市场走势是怎么样的?

2、郑州还能不能买房投资?

3、要不要选择观望?

4、投资买什么标的合适?

5、学区房还敢买吗?

6、怎么看未来几年的房地产走势?

这也是很多朋友的共性问题,后面回答。

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同样最近很多外地管家公司也在思考、规划郑州的业务,所以也有很多交流。


当下放眼全国做城市轮动的现状是:

1、珠三角深圳、东莞、广州全部高点回落,尾部城市是否有机会存疑。

2、长三角上海、杭州预期不乐观,中部城市无锡、苏州、南京等各有看法。

3、北京而言,这一轮行情之后成为一线洼地,但城市结构性分化严重。朝阳、通州等次新已经吃过鱼头,但因为全国政策趋严,预期偏向保守,以朝阳来看目前800W-2000W的优质次新仍有机会。

4、北三县作为价格洼地,受到水库等各类管家公司热捧。

5、西安逐渐站岗,武汉在去年及今年初已经被游资杀入过一轮,除了光谷,其他区域都在等行情。


6、北方城市在这轮行情中基本都没有启动,东北以沈阳为代表,让全国投资客失去信心;天津在泥沼里根本爬不起来,剩下基本面比较好的城市就是郑州、青岛、济南。

好,问题来了。

看好郑州的核心逻辑是:

1、近几年没有大涨,市场比较夯实;

2、中部核心城市,城市能级有保证,单核城市充分享受地市爱的供养;

3、简单来说安全垫足够厚;

暂时看空的核心逻辑是:

1、因为水灾等原因,预期动能差一点;

2、税费、限售等严苛政策摩擦成本太高;

3、简单来说进来容易,出去难

就目前实实在在用钱包投票来说,后者居多。

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问题码完了,直接说观点、说结论。


1、郑州下半年将再度迎来降价潮。

核心逻辑是因为水灾、疫情原因带来的市场购买力大幅度消减,以及经济下行预期带来的投资、消费行为等保守化。

量化经济损伤太负能量很容易404,凡是自己做生意、个体户、公司经营困难的、薪酬减少的都能共情。

事实上融创为代表的降价急先锋已经开始行动,毕竟死道友不死贫道。郑州市场上的破窗效应一旦形成,马上就会引起连锁反应。

2、郑州又迎来了一个抄底窗口期。

这个剧本我们去年就见过,很多朋友在去年的金水北、甚至北龙湖都捡到了漏,比如15000元/㎡的和昌优地、23000元/㎡的恒大悦龙台。


这也导致今年上半年金水北、经开、北龙湖、杨金新盘价格全线拉涨之后,很多人接受不了,甚至有点难以接受。

现在这个窗口期又来了,如果去年仓位没填的,接下来就是自己判断笋不笋的时候了。

3、未来几年的房地产趋势持悲观态度,但房产投资依然是绝大部分人最好的投资和资产保值渠道。

从98年房改到2003年商品房市场全国铺开,中国房地产已经有了长达20年的大牛市。带来的直接结果就是房地产在经济中的畸形地位,以及居民沉重的购房负担。

在实现共同富裕的道路上,推翻教育、医疗、住房三座大山势在必行,一个最显性的现象就是人口问题。

T-1层的逻辑是防止社会撕裂是统治主权稳定的前提。

所以我们今年看到了惊人的万亿教培市场的覆灭,但房地产关联着更为庞大的上下游产业链和情况更为复杂的地方财政,没办法,必须进行[柔性改革]。

但房产投资的第一性原理始终是供需关系。七普中国的城镇化率是63.89%,从城镇化的进度来说还有15年的白银期。

而对于绝大部分普通人来说必须面临的是通货膨胀带来的被动掠夺,在另一个出口资本市场中,股票是长久的负和博弈,短暂的零和游戏,只有核心城市的核心房产才是正和博弈。

4、投资策略趋向于价值投资,保守化

在3的基础上我们要意识到未来的房产投资要拒绝投机主义,短炒快跑将不复存在。同样我们要对交易税费、交易限制等摩擦成本的大幅度提高有所准备。

比如房产税、差额谁、资本得利税等。

对冲的策略就是房产投资开始趋向于价值投资(个别城市超大打新红利除外)。


简单来说就是好城市、好区域、好房子、相对好的价格。

比如大头寸最好放到北上广深;

比如买目标城市第一梯队、至少第二梯队的房产;

比如专注品质次新,一线房龄放宽到15年,郑州上限是10年;

投资策略保守化的核心就是有充沛的现金流对冲未来可能悲观的市场。


别没等到收益解封的一天,自己先倒下,被别人捡了尸体。高段位投资客的全渠道现金流目前的共识是要留足2年,你的情况自己看。

5、如何理解郑州的市场结构。

郑州当下的市场是二元结构的,同样是郑州,核心区和远郊是两个市场,你清晰的要知道,这是两个郑州,远郊的惨烈仍然只是个开始。

底层逻辑是限购、限贷推行下,对于大部分人来说,置业要较大程度的[与己相关],这也是为什么同一区位次新价格可能是老破大的2-3倍,为什么改善市场迎来春天,因为购房者选择机会少了,自然要一步到位。

从投资角度,绿博、南龙湖、荥阳、港区、平原新区、洞林湖、二七新区等直接关地图就行。

合适的投资价格区间是1.4W-2.8W,上浮视具体标的笋度。

原因是郑州的人口流入有数量没质量,无论是人均GDP还是本外币存款都能判断出郑州购买力的虚浮。核心是河南作为农业大省,地市群体的经济支撑不够,简单可以对比理解同样是三四线,长三角城市的房价可以撑到2W,河南只能卖到1W。

如果觉得思考这些还麻烦,只看金水和东区就可以了。

6、搭建投资的框架体系

中国房地产投资赛道预留的时间长则15年,短则10年,可能还有2-3波行情。

过往不可追,把握时代红利。

1、牛市、熊市都是上天的恩赐,熊市攥房票、储备现金流;


2、上海的经验告诉我们,只要城市有价值,多大的交易限制、摩擦成本都不足为虑,被按下的购买力终将反弹回来;


3、学会全国多城市分仓,分仓就是多元对冲市场风险;

简单来说:

1、首先,郑州买好好资产。因为房票、资源关系,本地人综合购房成本最低;

2、赶紧北上广深养房票,放好大头寸资金;

3、有余力继续押注长三角、或者大湾区;

4、好好挣钱,维持好现金流。

主营产品:压接机,包装成型机械,高频焊机,压花机,塑料焊接机械,其他塑料机械,泡罩包装机,熔接机